Mehrfamilienhaus verkaufen in Pattensen und der Region Hannover
Wir sagen Ihnen, welche Besonderheiten Sie beachten müssen
Ob für den Vermögensaufbau oder als Altersvorsorge – immer mehr Menschen interessieren sich für den Kauf vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage.
Damit Sie ein Mehrfamilienhaus aber auch wirklich gewinnbringend verkaufen, gibt es einige Besonderheiten zu beachten, wie zum Beispiel die besondere Zielgruppe: Investoren sind nicht so leicht zu erreichen wie Selbstnutzer und haben komplexere Anforderungen.
Wie viel Rendite bringt mir die Immobilie?
Diese Frage steht ganz klar im Mittelpunkt von Kaufinteressenten für Mehrfamilienhäuser. Sie erwarten nicht nur konkrete Aussagen über den aktuellen Wert, sondern wollen auch wissen, wie sich die Rendite in der Zukunft entwickelt, Prognosen zur Marktentwicklung und mehr.
Für den Anfang brauchen Sie als Verkäufer also auf jeden Fall eine professionelle Wertermittlung durch einen Experten. Wenden Sie sich diesbezüglich gern an unsere erfahrenen Experten und erfahren Sie von uns zuverlässig den aktuellen Marktwert.
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Verfahren zur Wertermittlung von Kapitalanlagen
Eine zuverlässige Bewertung ist auch beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern unerlässlich, denn nur so kann ein realistischer Verkaufspreis angesetzt werden.
Denn wie bei Selbstnutzern gilt auch für den Verkauf
- Ein zu niedriger Preis führt dazu, dass Erlös liegen bleibt – oder Investoren misstrauisch werden.
- Ein zu hoher Preis verzögert den Verkauf, und je länger die Immobilie am Markt ist, desto eher müssen Sie am Ende beim Preis nachgeben, um überhaupt einen Käufer zu finden.
Zudem beeinflussen viele weitere Faktoren den Mehrfamilienhauswert, wie z. B.
- Finanzierungskosten
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Abschreibungen
- und mehr
Zwei Verfahren zur Wertermittlung
Diese Methode eignet sich besonders für Mietimmobilien. Das Ertragswertverfahren stellt die eingenommene Miete den laufenden Kosten gegenüber. So kann der Marktpreis bzw. Verkehrswert sehr genau ermittelt werden.
Hierbei wird untersucht, welche Verkaufspreise ähnliche Objekte erzielt haben und darauf basierend der Wert Ihrer Kapitalanlage errechnet.
Was zunächst einfach klingt, ist natürlich um einiges komplexer. Erfahrene, qualifizierte Immobilienexperten wie wir werden für eine professionelle Wertermittlung auch immer Ihre Immobilie vor Ort sorgfältig begutachten sowie die Stärken und Schwächen berücksichtigen und wir:
- geben Ihnen Empfehlungen für wertsteigernde Verbesserungen
- kennen den Markt und die aktuelle Nachfrage
- verfügen über fachliches und rechtliches Hintergrundwissen
- haben wichtige Ratschläge zur Spekulationssteuer für Sie
- sind mit der Zielgruppe der Investoren bestens vertraut und wissen, wie wir sie erreichen
- haben wertvolle Kontakte zu finanzstarken Investoren
- nehmen Analysen zur Mikro- und Makrolage vor
- helfen Ihnen mit allen erforderlichen Maßnahmen kompetent beim Verkauf
- bleiben auch nach dem Verkaufsabschluss für Sie und den Käufer erreichbar
Wenn Sie also Ihr Mehrfamilienhaus gewinnbringend verkaufen wollen, sollten Sie sich jemanden an die Seite holen, der auf die Vermittlung von Anlageobjekten spezialisiert ist.
Mehrfamilienhaus aufteilen oder global verkaufen?
Ein typisches Mehrfamilienhaus besteht aus mehreren Wohnparteien, die sich über mehrere Etagen verteilen. Vor dem Verkauf sollten Sie deshalb entscheiden, ob Sie Ihr gesamtes Mehrfamilienhaus zum Globalverkauf anbieten oder nur einzelne Eigentumswohnparteien verkaufen wollen. Ihre Entscheidung beeinflusst sowohl die Vermarktung als auch den Ablauf. Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite zur Aufteilung in Eigentumswohnungen.
Pro: Mit einer vorherigen Aufteilung können Sie unter Umständen einen höheren Verkaufserlös erzielen.
Contra: Ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen erfordert mehr Zeit und Aufwand als ein Globalverkauf – da Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und diverse andere spezifische Unterlagen brauchen.
Als Experten für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern beraten wir Sie gern zu den jeweiligen Chancen für beide Optionen und unterstützen Sie auch gern, wenn Sie:
- als Teil einer Eigentümergruppe nur bestimmte Wohneinheiten veräußern wollen
- über eine Nutzungsänderung vom Mehrfamilienhaus zum Wohn- und Geschäftshaus nachdenken
- eine Umnutzung von traditionellen Wohneinheiten in Wohngemeinschaften ins Auge fassen
Ihr wissens- und leistungsstarker Partner für den Verkauf
Als inhabergeführtes Familienunternehmen sind wir seit 1992 in Pattensen und der Region Hannover verwurzelt – unabhängig von Bank oder Franchise und allein Ihrem Verkaufserfolg verpflichtet. Wir begleiten Sie auf Wunsch gern ganzheitlich durch den gesamten Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses – von der sorgfältigen Verkaufsvorbereitung über die professionelle Wertermittlung und die zielgruppengerechte Vermarktung an unsere Kartei finanzstarker Kapitalanleger bis hin zur Begleitung beim Notartermin und der abschließenden Übergabe Ihres Hauses bzw. der verkauften Einheiten. Wie der Verkauf mit Makler Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie hier. Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf oder fordern Sie weitere Informationen an.
Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pattensen
Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses in Pattensen ermittelt?
Den Wert eines Mehrfamilienhauses in Pattensen ermittelt BARTELT Immobilien vor allem über das Ertragswertverfahren, weil Käufer ein Renditeobjekt über Mietertrag und Renditeerwartung bewerten. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieten im Verhältnis zu einem lagetypischen Faktor, der Lage, Zustand und Mieterstruktur abbildet.
Ergänzend prüfen wir den Sachwert (Substanz, Modernisierungszustand) und vergleichen mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Mehrfamilienhäuser in der Region. Bei sehr guter Substanz kann der Sachwertanteil den Ertragswert übersteigen, bei Renovierungsstau mindert er ihn. Eine pauschale Zahl wäre unseriös – wir sehen uns Ihr Objekt vor Ort an, sichten Mietverträge und Unterlagen und erstellen Ihnen anschließend eine belastbare, schriftliche Einschätzung als verlässliche Grundlage für Ihren Angebotspreis.
Globalverkauf oder vorher in Eigentumswohnungen aufteilen?
Ob sich ein Globalverkauf oder die Aufteilung in Eigentumswohnungen mehr lohnt, hängt vom Objekt und vom Markt ab – BARTELT Immobilien kalkuliert beide Szenarien für Sie transparent durch. Der Globalverkauf an einen Investor ist schneller und mit weniger Aufwand verbunden.
Die Aufteilung mit anschließendem Einzelverkauf kann mehr Erlös bringen, kostet aber Zeit (Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung beim Notar, Aufteilungsplan) und zusätzliche Kosten (Notar, Vermessung, Verwaltung). In stark nachgefragten Wohnungsmärkten lohnt sich die Aufteilung häufiger, bei schwächeren Lagen ist der Globalverkauf oft die sicherere und schnellere Wahl. Wir zeigen Ihnen ehrlich, welche Variante in Ihrem konkreten Fall die bessere ist, und berücksichtigen dabei auch Ihren Zeithorizont und Ihre persönliche Situation – so entscheiden Sie auf einer belastbaren Grundlage statt aus dem Bauch heraus.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Für ein Mehrfamilienhaus stellt BARTELT Immobilien ein deutlich umfangreicheres Unterlagenpaket zusammen als für ein Einfamilienhaus – fehlende Dokumente besorgen wir auf Wunsch direkt bei Verwalter, Bauamt oder Energieberater. Dazu gehören typischerweise:
- Grundbuchauszug und Lageplan
- Mieterliste mit Mietverträgen und Kautionen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweise zu Instandhaltung und Modernisierung
- Energieausweis und Wartungsverträge (Heizung, Aufzug)
Bei einer Aufteilung kommen Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung hinzu. Vollständige Unterlagen sind bei Renditeobjekten besonders wichtig, denn Investoren rechnen das Objekt mit ihren eigenen Modellen durch und sagen ohne klare, prüfbare Zahlen nicht zu. Wir stellen das Paket frühzeitig zusammen, damit Ihr Verkauf später nicht an einer fehlenden Abrechnung oder einem ausstehenden Nachweis hängenbleibt.
Was muss ich beim Vorkaufsrecht der Mieter beachten?
Wird ein Mehrfamilienhaus erstmalig in Eigentumswohnungen umgewandelt, haben die bestehenden Mieter nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre eigene Wohnung und können sie zu denselben Konditionen wie ein externer Käufer erwerben. BARTELT Immobilien klärt das vor dem Vermarktungsstart.
Beim reinen Globalverkauf an einen einzelnen Investor besteht dieses Vorkaufsrecht hingegen nicht, weil das Haus als Ganzes und nicht in einzelnen Wohnungen veräußert wird. Wir prüfen vorab, ob ein Vorkaufsrecht greifen könnte, informieren die Mieter rechtssicher und dokumentieren alle Fristen sauber. So vermeiden Sie spätere Rückfragen oder Rückabwicklungen und gehen rechtlich sicher in den Verkauf – das ist einer der wichtigsten Punkte beim Verkauf vermieteter Häuser und wird ohne Erfahrung leicht übersehen.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Pattensen?
Käufer eines Mehrfamilienhauses in Pattensen sind fast ausschließlich Kapitalanleger – von privaten Vermögensaufbauern bis zu institutionellen Investoren. BARTELT Immobilien vermarktet gezielt an die passende Gruppe statt mit der Gießkanne.
Wir sprechen vor allem drei Gruppen an: regionale Privatinvestoren, die ihr Portfolio erweitern wollen, überregionale Family Offices und institutionelle Käufer wie Wohnungsgenossenschaften oder Fondsgesellschaften. Welche Gruppe für Ihr Objekt die richtige ist, hängt von Größe, Lage und Mietstruktur ab. Viele aktive Käufer kennen wir persönlich und können geeignete Objekte direkt und diskret anbieten – oft, ohne dass eine öffentliche Vermarktung überhaupt nötig wird. Das spart Zeit, schützt Ihre Privatsphäre und führt schneller zu einem ernsthaften, finanzierungsfähigen Interessenten.
Was ist der Mietfaktor und warum ist er so wichtig?
Der Mietfaktor (auch Multiplikator) ist die zentrale Kennzahl beim Mehrfamilienhaus verkaufen: Verkaufspreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er macht ein Objekt für Investoren vergleichbar. BARTELT Immobilien ordnet Ihren erzielbaren Faktor anhand tatsächlicher Verkäufe in der Region ein.
Wie hoch der Faktor ausfällt, hängt stark von Lage, Zustand und Mietausschöpfung ab. Sehr gute Lagen mit Mietsteigerungspotenzial erreichen höhere Faktoren, einfache Lagen mit Sanierungsstau niedrigere. Ein hoher Faktor bedeutet einen geringeren Mietertrag je investiertem Euro – Investoren akzeptieren das nur bei guter Lage oder klarer Wertsteigerungserwartung. Wir leiten Ihren realistischen Faktor sauber aus tatsächlichen Verkäufen her, statt mit Wunschwerten zu arbeiten, und können ihn im Gespräch mit Käufern fundiert begründen. Das stärkt Ihre Position in der Verhandlung spürbar.
Soll ich vor dem Verkauf modernisieren oder Mieten anpassen?
Beides kann den Verkaufspreis spürbar beeinflussen, ist aber sorgfältig zu kalkulieren – BARTELT Immobilien rechnet das für Ihr Objekt durch, bevor Sie investieren. Legale Mietanpassungen im Rahmen von Mietspiegel und Kappungsgrenze wirken sich über den Faktor direkt auf den Wert aus.
Größere Modernisierungen rechnen sich dagegen nur, wenn ihre anteiligen Kosten unter dem erzielbaren Mehrwert liegen – das lohnt meist nur bei längerer Eigenhaltung. Bei kurzfristigem Verkauf empfehlen wir in der Regel die Optimierung der Mietverträge und eine kosmetische Aufwertung statt einer Großsanierung. Punktuelle energetische Maßnahmen an Heizung oder Fenstern können sinnvoll sein, eine umfassende Sanierung kurz vor dem Verkauf dagegen selten. So stecken Sie Geld nur in Maßnahmen, die sich beim Verkauf tatsächlich auszahlen.
Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Wie lange der Verkauf eines Mehrfamilienhauses dauert, hängt von Objekt, Preis und Marktlage ab und lässt sich nicht seriös pauschal sagen. Ein gut vorbereitetes Haus mit klaren Mieterstrukturen findet beim Globalverkauf an Investoren oft zügig ernsthafte Interessenten, weil die Käuferzielgruppe klein und entscheidungsfreudig ist.
Bei Aufteilung und Einzelverkauf einzelner Wohnungen zieht sich der Gesamtprozess länger, bringt aber häufig mehr Erlös. Verzögerungen entstehen fast immer durch unklare Unterlagen, ungelöste Vorkaufsrechte oder einen zu hoch angesetzten Erstpreis. Eine professionelle Vorbereitung mit vollständigen Unterlagen und marktgerechter Bewertung ist beim Mehrfamilienhaus verkaufen wichtiger als bei jedem anderen Immobilientyp – genau dafür sorgt BARTELT Immobilien.
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